Президент РФ подписал изменения в закон «Об ипотеке», которые позволяют заемщикам с просроченными платежами самостоятельно продавать свое жилье. Это позволит избежать утомительных и иногда разорительных процедур реализации через суд и аукционы. Новая процедура продажи ипотечного жилья вступит в силу с 11 сентября 2024 года.
Как будет работать схема
Теперь ипотечные заемщики могут обратиться в банк в любое время, чтобы запросить разрешение на продажу жилья — не только в случаях, когда все выплаты в порядке, но и когда заемщик понимает, что начинаются финансовые затруднения.
Согласно законодательству, установлен срок в 4 месяца для продажи ипотечного жилья. Этот срок может быть продлен за согласием обеих сторон. Шаги, которые следует предпринять заемщику, состоят в следующем:
1. Подача заявления в банк о желании продать жилье самостоятельно.
Заявление необходимо подавать согласно методу, указанному в ипотечном договоре: например, через личный кабинет на сайте банка или лично в офисе. Универсальным методом является отправка заказного письма с уведомлением о доставке, хотя этот способ займет больше времени из-за почтовой доставки.
2. Определить продажную цену.
Если банк получил заявление, у него есть 10 дней на то, чтобы разрешить или отказать в продаже. Положительное решение называется уведомлением о разрешении самостоятельной реализации залога. В уведомлении банк указывает:
- Минимальную цену продажи.
- Порядок расчетов и номер счета для перевода денег после продажи.
- Срок самостоятельной продажи — даты начала и окончания.
- Полный объем задолженности на последний день срока самостоятельной продажи (4 месяца с получения банком заявления).
3. Продажа жилья.
Простейший способ — продать за наличные. Однако, если покупателю одобрена ипотека, его банк может не принять квартиру в залог от проблемного заемщика.
Хотя банки обычно могут принять залог, в таких случаях есть ограничения. Например, иногда во время снятия залога и регистрации недвижимости нового заемщика, продавец может быть поручителем по кредиту. Но если у него есть просрочки, это может быть невозможно.
Заемщик вправе обратиться к компании, занимающейся срочным выкупом проблемных объектов. Этот вариант стоит рассмотреть, если нет покупателей или их отпугивает просроченная ипотека продавца.
Любая сумма, превышающая долг, будет возвращена заемщику.
4. Полученные деньги от продажи направляются на погашение долга по ипотеке
Идеальным вариантом для заемщика является продажа жилья по цене, достаточной для полного покрытия долга. В случае недостатка средств, придется искать дополнительные ресурсы. Если долг не погашен полностью, кредитор будет продолжать начислять неустойку и проценты на оставшуюся задолженность.
Почему возникла необходимость в изменениях?
Ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, может быть реализовано в случае задолженности по выплатам. Обычно данная процедура осуществляется через суд, поскольку продажа жилья по ипотеке возможна лишь после судебного решения. Банк обращается в суд, и после вынесения решения судьи жилье выставляется на торги. Суммы, полученные от продажи, направляются на погашение долга, а оставшееся после этого возвращается заемщику.
Процесс, требующий участия суда, занимает значительное время — обычно от начала задолженности и до продажи на торгах проходит 1-2 года. Банки обращаются в суд примерно через полгода после начала просрочки, за это время начисляются штрафы и проценты за пропущенные платежи. Общая сумма долга увеличивается, и по моменту реализации залога цена продажи может не покрыть все задолженности.
Ограничения
Ограничения, при которых самостоятельная продажа ипотечного жилья не возможна:
- Заемщик находится в процессе досудебного банкротства.
- Кредитор уже обратился в суд с иском о взыскании.
- Заемщик уже подал заявление, но не смог продать квартиру за отведенный срок.
- Заемщик отказался от продажи в прошлом.
- Недвижимость находится под несколькими залогами.
- Сам банк находится в процессе банкротства.